Kauf von Haus / Grundstück / Eigentumswohnungen.

Die folgende Übersicht soll Ihnen als Checkliste dienen. Sie enthält die wichtigsten Punkte, die Sie aus notarieller Sicht vor der Beurkundung klären sollten. Zudem finden Sie hier einen Überblick, wie ein typischer Kaufvertrag insbesondere in zeitlicher Hinsicht abgewickelt wird.

Die Vorbereitung.

Was sollte vor dem Kauf eines Hauses / Bauplatzes erledigt werden?

Begutachten Sie eingehend den Zustand der Immobilie und erkundigen sich bei Bedarf über die Infrastruktur und die nähere Umgebung. Besprechen Sie festgestellte Mängel miteinander und teilen Sie getroffene Vereinbarungen der Notarin mit.

Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Mängel, die erst nach der Beurkundung festgestellt werden, können daher grundsätzlich nicht mehr gerügt werden, es sei denn sie wurden vom Verkäufer verschwiegen.

Überzeugen Sie sich bei Bauplätzen von der Bebaubarkeit des Grundstücks oder bei bestehenden Bauten von deren rechtmäßiger Errichtung (Vorliegen einer Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung). Klären Sie zudem mögliche Beschränkungen durch Baulasten. Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis erhalten Sie beim Landkreis (Bauordnungsamt).

Beim Erwerb von Bauplätzen haftet der Verkäufer regelmäßig nur für die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundbesitzes. Daher sollten Sie sich vorab beim Bauamt erkundigen, ob Ihr Bauvorhaben überhaupt auf dem betreffenden Grundstück umgesetzt werden kann.

Auch bei Bestandsimmobilien ist es sinnvoll, frühzeitig vorhandene Bauunterlagen einzusehen und größere geplante Umbaumaßnahmen mit dem Bauamt abzusprechen.

Überprüfen Sie die vor Ort ersichtlichen Grundstücksgrenze mit den im Liegenschaftskataster eingezeichneten Grenzen und weiteren Daten.

Das Liegenschaftskataster wird in Sachsen-Anhalt beim Landesamt für Vermessung- und Geoinformation geführt. Kostenlose Geobasisdaten können unter nachfolgendem Link abgerufen werden:

Sachsen-Anhalt-Viewer

Achten Sie darauf, dass vorhandene Garagen, Stellplätze etc. ohne weiteres über das erworbene Grundstück erreicht werden können oder aber bei Zufahrten über Nachbargrundstücke entsprechende Dienstbarkeiten im Grundbuch vorhanden sind.

Erkundigen Sie sich – insbesondere beim Erwerb von Bauplätzen oder „jungen“ Bestandsgebäuden – bei der zuständigen Gemeinde, ob die Erschließung bereits vollständig abgerechnet ist (z.B. Herstellung der Straße/Gehwege, Versorgungsleitungen wie Wasser/Abwasser).

Häufig werden bereits durchgeführte Erschließungsmaßnahmen erst mit erheblicher Verzögerung mit dem (aktuellen) Eigentümer abgerechnet (teilweise etliche Jahre später). Auch können Zahlungen drohen, wenn konkrete Erschließungsmaßnahmen im betroffenen Gebiet beschlossen, jedoch noch nicht durchgeführt worden sind. Da sich hieraus (zusätzliche) finanzielle Belastungen ergeben können, sollten Sie sich frühzeitig bei der zuständigen Gemeinde über den Erschließungsstand erkundigen.

Der Verkäufer ist verpflichtet, Ihnen spätestens bei Abschluss des Kaufvertrages einen gültigen Energieausweis zu übergeben. Ein vertraglicher Verzicht auf die Vorlage ist nicht möglich.

Achten Sie auf etwaige gesetzliche Nachrüstverpflichtungen. Dies können beispielsweise Pflichten zur Dämmung von Leitungen, Armaturen und der Obergeschossdecke zum Dachboden sowie die Außerbetriebnahme von Öl- und Gaskesseln sein, die aus der Zeit vor 1991 stammen. Erkundigen Sie sich im Zweifel bei Ihrem Bezirksschornsteinfeger.

Sofern für Sie von Interesse, bitten Sie den Verkäufer um Einsicht in objektbezogene Unterlagen (z.B. Versicherungspolice der Gebäude- und Feuerversicherung, Mietverträge, Dienstbarkeiten, Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung etc.). Die Übergabe der Originaldokumente hat erst bei der Schlüsselübergabe zu erfolgen.

Sollte das zu erwerbende Objekt im Grundbuch mit einer Dienstbarkeit belastet sein (beispielsweise Wege- oder Leitungsrechte für den Nachbarn), lohnt sich ein Blick in die Bewilligung (Inhalt der Dienstbarkeit). Aus dieser ergibt sich der Umfang des Rechts und ggf. Regelungen zur Kostentragung. Die Bewilligung kann der Verkäufer beim Grundbuchamt anfordern.

Beim Erwerb von Wohnungseigentum sollten Sie sich zudem die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung vom Verkäufer vorlegen lassen. Darin befinden sich Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten.

Die Kosten der Verwaltung und Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollten Sie sich beim Verkäufer oder dem Wohnungsverwalter informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist.

Klären Sie auch, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um Kosten erforderlicher Reparaturen zu zahlen und ob größere Umbau- oder Reparaturmaßnahmen anstehen. Letzteres kann zu zusätzlichen finanziellen Belastungen führen.

Vor Beurkundung sollte daher eine schriftliche Erklärung des Verwalters eingeholt werden, ob für das Wohnungseigentum rückständige Zahlungen bestehen und ob Sonderumlagen aufgrund beschlossener baulicher Maßnahmen zu erwarten sind.

Klären Sie frühzeitig Ihren Finanzierungsbedarf. Kalkulieren Sie Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) sowie ggf. zusätzliche Renovierungskosten mit ein und sprechen mit dem finanzierenden Kreditinstitut ab, ob auch derartige Nebenkosten, mitverkauftes Inventar und Renovierungsmaßnahmen mitfinanziert werden.

Sollte die Bestellung einer Grundschuld zur Kreditsicherung ebenfalls am Tag der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen, übersenden Sie uns bitte die entsprechenden Grundschuldbestellungsunterlagen rechtzeitig im Vorfeld.

Sobald sich beide Seiten über die wichtigsten Eckpunkte des Kaufvertrages geeinigt haben, können diese der Notarin zwecks Erstellung eines Vertragsentwurfs mitgeteilt werden. Gern können Sie hierzu den untenstehenden Fragebogen nutzen.

Beachten Sie, dass sämtliche getroffene Vereinbarungen (z.B. Mitverkauf von Inventar oder die Beräumung des Vertragsobjektes) in den Kaufvertrag aufgenommen werden müssen.

Prüfen Sie den übersandten Vertragsentwurf genau. Gerne können Sie sich bei Rückfragen an uns wenden. Bei steuerlichen Fragen kontaktieren Sie bitte einen Steuerberater.

Änderungs- und Ergänzungswünsche (z.B. Mitverkauf von Inventar) stimmen Sie mit Ihrem Vertragspartner ab. Teilen Sie uns diese und sonstige Besonderheiten (z.B. ausländische Staatsangehörigkeit, Notwendigkeit eines Dolmetschers, Einschränkungen beim Sehen / Hören / Schreiben) unbedingt frühzeitig mit.

Sind alle Fragen geklärt, können Sie nach Abstimmung mit Ihrem Vertragspartner einen Beurkundungstermin vereinbaren. Vor diesem Termin sollten zudem die steuerlichen Identifikationsnummern aller Beteiligten mitgeteilt sein.

In der Regel finden Sie Ihre steuerliche Identifikationsnummer

  • im Einkommensteuerbescheid,
  • in Ihren Lohnunterlagen oder
  • im Informationsschreiben Ihres Finanzamtes

Ggf. erfragen Sie die steuerliche Identifikationsnummer bei Ihrem Steuerberater, dem Einwohnermeldeamt oder über eine Abfrage beim Bundeszentralamt für Steuern.

 

Die Beurkundung.

Verlesen, Erklären und Unterzeichnen des Vertrages

Was sollte ich zum Notartermin mitbringen?

Folgende Dokumente und Unterlagen sollten Sie zum Beurkundungstermin bereithalten:

  • (gültiger) Personalausweis oder Reisepass
  • Ihre 11-stellige steuerliche Identifikationsnummer (falls nicht bereits übermittelt)
  • den übersandten Vertragsentwurf

Ist die Vorlage weiterer Dokumente notwendig, werden Sie hierauf bei Übersendung des Entwurfs hingewiesen.

Wie läuft die Beurkundung ab?

In der Beurkundung wird der Vertrag durch die Notarin verlesen, die enthaltenen Regelungen erläutert und der weitere Ablauf nach Beurkundung (siehe „Wie geht es nach der Beurkundung weiter?“) erklärt.

Zum besseren Verständnis des Vertragsinhaltes bzw. den dort verwendeten Fachbegriffen nutzen Sie unten vermerkte Glossare der Bundesnotarkammer. Selbstverständlich stehen wir Ihnen im Vorfeld der Beurkundung für Rückfragen gerne zur Verfügung, sowie während der Beurkundung die Notarin.

Nach der Beurkundung.

Wie geht es nach der Beurkundung weiter? Wann erfolgen die Kaufpreiszahlung und wann die Schlüsselübergabe?

Im Kaufvertrag wird sichergestellt, dass der Vertrag rechtlich ausgewogen ist und Risiken vermieden werden. Hierzu gehört insbesondere, dass

  • der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass er auch das unbelastete Eigentum an dem erworbenen Grundstück erhält und
  • der Verkäufer erst die Schlüssel übergeben muss und sein Eigentum verliert, wenn er seinen Kaufpreis erhalten hat.

Daher sind Kaufverträge häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut und die Abwicklung vollzieht sich in den folgenden Schritten:

Bitte beachten Sie, dass die dargestellten Zeitangaben sich auf die ungefähre Bearbeitungsdauer ab Beurkundung beziehen. Sie stellen reine Erfahrungswerte bei einem Kaufvertrag ohne Besonderheiten dar und erfolgen ohne Gewähr für die Richtigkeit, da durch die Beteiligung diverser Behörden hierauf kein Einfluss besteht. Bei besonderen Umständen (Beteiligung Betreuer etc.) kann sich die Bearbeitungszeit erheblich hinauszögern, fragen Sie uns daher im Zweifel.

Eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrages erhalten Sie in der Regel unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung.

Neben den Notarkosten (Vertrags- und Vollzugsgebühr), werden nach Abschluss des Kaufvertrages

  • das Grundbuchamt (Eintragungsgebühren) und
  • die Gebietskörperschaften z.B. die Gemeinde (Auslagen Vorkaufrechtsverzicht),

ihre Kosten bei Ihnen anfordern. Zudem wird das Finanzamt die Grunderwerbsteuer (in Sachsen-Anhalt derzeit 5 % vom Kaufpreis) per Bescheid festsetzen.

Beachten Sie, dass bei einer gleichzeitigen Eintragung einer Grundschuld zusätzliche Kosten anfallen.

Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten ist bundeseinheitlich zwingend – also ohne die Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung – vorgeschrieben. Sie ermitteln sich nach dem Geschäftswert (der in der Regel dem Kaufpreis entspricht).

Sie müssen den Kaufpreis nicht unmittelbar nach der Beurkundung zahlen, sondern erst, wenn die Notarin Sie zur Kaufpreiszahlung auffordert (und ggf. weitere vereinbarte Voraussetzungen wie die Räumung vorliegen).

Da die Zahlungsaufforderung von der Rückmeldung mehrerer Behörden abhängig ist, dauert es in der Regel etwa 4 – 8 Wochen ab Beurkundung, bis der Kaufpreis gezahlt werden muss und die Schlüsselübergabe erfolgen kann.

Von einer Kaufpreiszahlung vor Zahlungsaufforderung ist unbedingt abzuraten! Ebenso wenig sollten Sie etwaige Mietverhältnisse kündigen, bevor Sie den Kaufpreis zahlen müssen.

Die Notarin stellt für Sie vertraglich sicher, dass Sie den Kaufpreis erst zahlen müssen, wenn sicher ist, dass Sie auch das unbelastete Eigentum an dem Grundstück erhalten. Aus diesem Grund wird die Zahlung des Kaufpreises in der Regel davon abhängig gemacht, dass

  • alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, beispielsweise wenn eine Partei nicht persönlich an der Beurkundung teilnehmen konnte und nachträglich unterzeichnen muss;
  • für Sie die Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) im Grundbuch eingetragen ist – dadurch wird das Grundbuch „gesperrt“ und das Grundstück so für Sie „reserviert“;
  • die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um eingetragene Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers zu löschen;
  • die Negativbescheinigungen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten vorliegen (so das Vorkaufsrecht der Gemeinde und ggf. naturschutz-, denkmalschutz- und hochwasserrechtliche Vorkaufsrechte).

Die Notarin veranlasst alles Erforderliche, damit die Voraussetzungen erfüllt sind und teilt Ihnen dies sodann schriftlich mit (sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“).

Sie erhalten die Schlüssel erst, nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde – also auch etwa 4 – 8 Wochen nach Beurkundung. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie das Grundstück in Besitz nehmen (beispielsweise einziehen) und alle Erträge stehen Ihnen zu (z.B. Mieteinnahmen). Sie müssen aber ab diesem Zeitpunkt auch alle Kosten, wie z.B. die Grundsteuern, die Müll- und Abwassergebühren etc. tragen.

Von einer Schlüsselübergabe vor vollständiger Kaufpreiszahlung ist – jedenfalls ohne vertragliche Vereinbarung – abzuraten!

Die Schlüsselübergabe sollte durch beide Parteien bei einem gemeinsamen Termin im erworbenen Objekt erfolgen. Dabei werden die Zählerstände abgelesen und protokolliert sowie die ordnungsgemäße Übergabe dokumentiert. Die Mitteilungen an die Versorgungsunternehmen (z.B. Mitteilung Zählerstand Strom) sollten durch den Verkäufer erfolgen.

Auch objektbezogene Unterlagen, wie die Versicherungspolice der Gebäude- und Feuerversicherung, Mietverträge, Baupläne etc. sind Ihnen im Original bei der Schlüsselübergabe auszuhändigen.

Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat, muss er dies der Notarin schriftlich bestätigen.

Erst wenn der Notarin diese Bestätigung und die Bestätigung des Finanzamtes, dass Ihrerseits die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde, vorliegen, kann sie Sie im Grundbuch als Eigentümer eintragen lassen. Sie erhalten nach erfolgter Eintragung einen aktuellen Grundbuchauszug von uns übersandt.

Das Finanzamt wird sich unaufgefordert bei Ihnen melden (zwischen 6 – 8 Wochen nach Beurkundung) und Sie zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auffordern. Sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, bestätigt das Finanzamt dies der Notarin durch die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“. Die Bearbeitung beim Finanzamt kann bis zu 6 Monate in Anspruch nehmen, was jedoch keinen Einfluss auf die Schlüsselübergabe hat, sondern lediglich die Eintragung im Grundbuch verzögert.

Damit das Gebäude nahtlos versichert ist, geht die Gebäude- und Feuerversicherung kraft Gesetzes auf Sie als neuen Eigentümer über. Sodann haben Sie die Möglichkeit, die Versicherung binnen vier Wochen nach Eigentumsumschreibung (Eintragung im Grundbuch als Eigentümer) zu kündigen und sich ggf. eine andere Versicherung zu suchen.

Überdies sind Sie verpflichtet dem zuständigen Bezirksschornsteinfeger den Eigentumswechsel (Eintragung als Eigentümer im Grundbuch) schriftlich mitzuteilen.

 

Zur Vorbereitung eines Entwurfes bzw. eines Beratungsgespräches füllen Sie bitte folgendes Formular aus und übersenden dieses an uns:

Fragebogen – Kaufvertrag Immobilien

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zu den kaufvertraglichen Regelungen und Begrifflichkeiten:

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zu den vorgenannten Regelungen und Begrifflichkeiten finden Sie auf der Homepage der Bundesnotarkammer unter der Rubrik „Themen“ Immobilien | Notar.de.