Notarin Antje Beyer

Halten Sie gemeinsam mit dem Käufer etwaige Mängel der Immobilie fest und teilen getroffene Vereinbarungen der Notarin mit.

Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Mängel, die erst nach der Beurkundung festgestellt werden, können daher grundsätzlich nicht mehr gerügt werden, es sei denn Ihnen sind die Mängel bekannt (z.B. Vorhandensein von Asbest) und Sie diese verschweigen.

Dem Käufer ist bei der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrages ist dieser im Original dem Käufer zu übergeben. Ein vertraglicher Verzicht auf die Vorlage ist nicht möglich.

Sofern für den Käufer von Interesse, können Sie ihm Einblick in objektbezogene Unterlagen geben (z.B. Versicherungspolice der Gebäude- und Feuerversicherung, Mietverträge, Dienstbarkeiten, Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung etc.). Die Übergabe solcher Dokumente erfolgt jedoch erst bei Schlüsselübergabe.

Sollte das zu veräußernde Objekt im Grundbuch mit einer Dienstbarkeit belastet sein (beispielsweise Wege- oder Leitungsrechte für den Nachbarn), können Sie dem Käufer Einsicht in die Bewilligung (Inhalt der Dienstbarkeit) gewähren. Aus dieser ergibt sich der Umfang des Rechts und ggf. Regelungen zur Kostentragung. Liegen Ihnen diese Unterlagen nicht vor, können Sie diese auch beim Grundbuchamt anfordern.

Bestehen noch offene Hauskredite, sollten Sie den beabsichtigten Verkauf mit Ihrer Bank/Sparkasse absprechen. Hilfreich ist es, wenn Sie der Notarin die Nummer des Darlehenskontos sowie ggf. Ihren Ansprechpartner bei der Bank/Sparkasse mitteilen.

Sie können den Käufer bitten, Ihnen eine Finanzierungsbestätigung vorzulegen, um sich zu vergewissern, dass der Käufer den Kaufpreis auch tatsächlich aufbringen kann.

Sobald sich beide Seiten über die wichtigsten Eckpunkte des Kaufvertrages geeinigt haben, können diese der Notarin zwecks Erstellung eines Vertragsentwurfs mitgeteilt werden. Gern können Sie hierzu den untenstehenden Fragebogen nutzen.

Beachten Sie, dass sämtliche getroffene Vereinbarungen (z.B. Mitverkauf von Inventar) in den Kaufvertrag aufgenommen werden müssen.

Prüfen Sie den übersandten Vertragsentwurf genau. Gerne können Sie sich bei Rückfragen an Ihren Sachbearbeiter wenden. Bei steuerlichen Fragen kontaktieren Sie bitte einen Steuerberater.

Änderungs- und Ergänzungswünsche (z.B. Mitverkauf von Inventar) stimmen Sie mit Ihrem Vertragspartner ab. Teilen Sie uns diese und sonstige Besonderheiten (z.B. ausländische Staatsangehörigkeit, Notwendigkeit eines Dolmetschers, Einschränkungen beim Sehen / Hören / Schreiben) unbedingt frühzeitig mit.

Sind alle Fragen geklärt, können Sie nach Abstimmung mit Ihrem Vertragspartner einen Beurkundungstermin vereinbaren.

Vor diesem Termin sollten zudem die steuerlichen Identifikationsnummern aller Beteiligten mitgeteilt sein.

In der Regel finden Sie Ihre steuerliche Identifikationsnummer

• im Einkommensteuerbescheid,
• in Ihren Lohnunterlagen oder
• im Informationsschreiben Ihres Finanzamtes

Ggf. erfragen Sie die steuerliche Identifikationsnummer bei Ihrem Steuerberater, dem Einwohnermeldeamt oder über eine Abfrage beim Bundeszentralamt für Steuern.

Eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrages erhalten Sie in der Regel unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung.

Die Kosten der Beurkundung des Vertrages und dessen Abwicklung trägt in der Regel der Käufer. Sind jedoch noch Grundschulden oder andere Belastungen eingetragen, trägt die Kosten der Löschung in der Regel der Verkäufer.

Der Kaufpreis ist nicht unmittelbar nach der Beurkundung zu zahlen, sondern erst, wenn die Notarin den Käufer zur Kaufpreiszahlung auffordert (und ggf. weitere vereinbarte Voraussetzungen wie die Räumung vorliegen).

Da die Zahlungsaufforderung von der Rückmeldung mehrerer Behörden abhängig ist, dauert es in der Regel etwa 4 – 8 Wochen ab Beurkundung, bis der Kaufpreis gezahlt werden muss und die Schlüsselübergabe erfolgen kann.

Die Notarin stellt für vertraglich sicher, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass er auch das unbelastete Eigentum an dem Grundstück erhält. Aus diesem Grund wird die Zahlung des Kaufpreises in der Regel davon abhängig gemacht, dass

• alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, beispielsweise wenn eine Partei nicht persönlich an der Beurkundung teilnehmen konnte und nachträglich unterzeichnen muss;
• für den Käufer die Eigentumsvormerkung (oder Auflassungsvormerkung) im Grundbuch eingetragen ist – dadurch wird das Grundbuch „gesperrt“ und das Grundstück so für den Käufer „reserviert“;
• die Unterlagen vorliegen, die erforderlich sind, um eingetragene Grundschulden oder Hypotheken zu löschen;
• die Negativbescheinigungen zu gesetzlichen Vorkaufsrechten vorliegen (so das Vorkaufsrecht der Gemeinde und ggf. naturschutz-, denkmalschutz- und hochwasserrechtliche Vorkaufsrechte).

Die Notarin veranlasst alles Erforderliche, damit die Voraussetzungen erfüllt sind und wird Sie sodann über die Verpflichtung des Käufers zur Kaufpreiszahlung in Kenntnis setzen. Gleichzeitig wird sie Sie bitten ihr den Erhalt des Kaufpreises zu bestätigen um die Umschreibung des Eigentums an der Immobilie auf den Käufer zu veranlassen.

Die Schlüsselübergabe an den Käufer erfolgt erst, nachdem dieser den Kaufpreis gezahlt hat – also auch etwa 4 – 8 Wochen nach Beurkundung. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer das Grundstück in Besitz nehmen (beispielsweise einziehen) und alle Erträge stehen ihm zu (z.B. Mieteinnahmen). Er muss aber ab diesem Zeitpunkt auch alle Kosten, wie z.B. die Grundsteuern, die Müll- und Abwassergebühren etc. tragen.

Die Schlüsselübergabe sollte durch beide Parteien bei einem gemeinsamen Termin im erworbenen Objekt erfolgen. Dabei werden die Zählerstände abgelesen und protokolliert sowie die ordnungsgemäße Übergabe dokumentiert. Die Mitteilungen an die Versorgungsunternehmen (z.B. Mitteilung Zählerstand Strom) sollten Sie vornehmen.

Auch objektbezogene Unterlagen, wie die Versicherungspolice der Gebäude- und Feuerversicherung, Mietverträge, Baupläne etc. sind im Original dem Käufer bei Schlüsselübergabe auszuhändigen.

Sobald Sie den Kaufpreis erhalten haben, bestätigen Sie dies schriftlich der Notarin. Diese wird die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch erst veranlassen, wenn ihr diese Bestätigung vorliegt (und der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet bzw. das Finanzamt dies bestätigt hat).

Die Bearbeitung beim Finanzamt kann bis zu 6 Monate in Anspruch nehmen, was jedoch keinen Einfluss auf die Schlüsselübergabe hat, sondern lediglich die Eintragung im Grundbuch verzögert.

Damit das Gebäude nahtlos versichert ist, geht die Gebäude- und Feuerversicherung kraft Gesetzes auf den Käufer über. Sie sind verpflichtet nicht zu kündigen, sondern Ihrer Gebäude- und Feuerversicherung unverzüglich mitteilen, sobald der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Eventuelle Hausrat- oder Hausbesitzerhaftpflichtversicherungen gehen nicht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Diese können Sie kündigen, sobald Sie dem Käufer die Schlüssel übergeben haben.